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Rettifiche valore dei beni immobili in caso di successione.

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RETTIFICHE DI VALORE DEI BENI IMMOBILI E ALTRI DIRITTI IN SEDE DI DONAZIONE 

L’Ufficio può rettificare i valori dei beni immobili e degli altri diritti reali su di essi, dichiarati durante la successione mortis causa. L’Agenzia delle Entrate ha quindi ha la possibilità di procedere al ricalcolo e ri-determinazione del valore dell’immobile oggetto di successione, in riferimento all’ imposta di registro versata.
In riguardo proprio all’imposta di registro la disciplina dell’art. 52 DPR n° 131 del 1986 consente all’Amministrazione, di rettificare  ( se lo ritenga giusto, il valore dei beni immobili e  dei diritti reali immobiliari) il valore di trasferimento dichiarato nell’atto di trasferimento rispetto al valore venale calcolato dall’Ufficio. Con lo stesso avviso di rettifica si pretende la maggiore imposta ricalcolata, unitamente all’applicazione degli interessi e all’ irrogazione delle sanzioni.
L’art. 52, al comma 4 del T.U.R. esclude la possibilità degli Uffici  di rettificare il  valore dei fabbricati ad uso abitativo e dei i terreni diversi da quelli edificabili, che riguardano successione di immobili con valore dichiarato pari a quelli catastali. La determinazione del valore catastale si calcola tramite applicazione alla rendita già rivalutata del 5% i seguenti coefficienti:
– 110 per la “prima casa o abitazione principale”;
– 120 per i fabbricati diversi dalla prima registrati nelle categorie  A e C (esclusi quelli delle categorie catastali A/10 e C/1);
– 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B;
– 60 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10 e nel gruppo catastale D;
– 40,8 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1 e nel gruppo catastale E.
Per i terreni agricoli e comunque non fabbricabili  il valore può essere determinato tramite il reddito dominicale già rivalutato del 25% x 90.
La rettifica di valore, per esplicita disposizione del medesimo co. 4 del DPR 52 SUDDETTO,  si applica anche ai terreni non edificabili per i quali lo  strumento urbanistico adottato dal Comune in cui è sito il terreno, per verificarne la destinazione edificatoria.
Precisamente il co. 2 dell’art. 36 del D.L. n. 223/2006 (convertito dalla Legge n. 248/2006) ha stabilito che un  terreno debba essere considerata fabbricabile se utilizzabile a scopo fabbricabile  in base allo strumento urbanistico adottato dal Comune, indipendentemente  dalla Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo (cfr. Agenzia delle Entrate circ. n. 28/2006, c. 23; Corte Costituzionale, ordinanza n. 41/2008; Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 25505/2006; Cassazione nn. 23001/2012, n. 20137/2012 e n. 25155/2013).
In merito alla definizione di “area fabbricabile” la posizione dell’Agenzia delle Entrate (risoluzione n. 6/2009) si raccorda con il consolidato orientamento della sezione tributaria della Cassazione, secondo cui l’edificabilità della stessa, ai fini dell’inapplicabilità del sistema di valutazione automatica, deve essere desunta dalla qualificazione attribuita al terreno, con la conseguenza che affinché l’area sia considerata fabbricabile è necessario che lo strumento urbanistico sia stato almeno adottato al momento del trasferimento del bene  La rettifica dei valori non può operare, stante la legittimità dell’applicazione del sistema di valutazione catastale, come stabilito dal comma 497 dell’art. 1 della L. n. 266/2005 (Finanziaria 2006), sole per le cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze (art. 52, comma 5-bis, del TUR; cfr. Agenzia delle Entrate, risoluzioni n. 176/2009 e n. 145/2009).
Ne consegue che le compravendite a titolo oneroso di terreni agricoli, ai fini della maggiore imposta di registro, possono essere oggetto di rettifica di valore da parte dell’ufficio . In materia di imposte sulle successioni e donazioni, invece, il legislatore ha escluso la possibilità della rettifica all’Ufficio  per i terreni diversi da quelli edificabili  con valore dichiarato pari a quello catastale o tabellare.
Più precisamente la preclusione è indicata nel co, 5 dell’art. 34 del DLgs. n. 346/1990 (TUS) che, per effetto dell’esplicito richiamo del comma 4 del successivo art. 56, si applica anche alle donazioni.
Per i terreni agricoli “donati”, limiti al potere di accertamento
Pertanto, come confermato anche dall’Agenzia nella circolare  per i terreni agricoli (come per i fabbricati) oggetto di donazione operano i limiti al potere di accertamento da parte degli Uffici, come stabilito espressamente dal citato comma 5 dell’art. 34 del TUS.
La norma è chiara nel non sottoporre a rettifica il valore catastale dei terreni agricoli, dichiarato nell’atto di donazione, ma alcuni uffici dell’Agenzia delle Entrate e taluni giudici tributari di merito (C.T. Reg. Napoli n. 370/15/13) insistono nel ritenere legittimo per tali terreni l’accertamento di valore, come previsto ai fini dell’imposta di registro.

La rettifica del valore del trasferimento non può essere applicato  in riguardo alla legittimità dell’applicazione della valutazione catastale, come previsto dal c. 497 dell’art. 34 del DLgs. n. 346/1990 che, per effetto del richiamo del c. 4 del successivo art. 56, si applica anche alle donazioni.

Donazione di terreni agricoli limiti al potere di accertamento
Come confermato anche nella circolare n. 3/2008 dall’Agenzia delle Entrate per i terreni agricoli (come per i fabbricati) oggetto di donazione operano i limiti al potere di accertamento da parte degli Uffici, come stabilito espressamente dal citato comma 5 dell’art. 34 del TUS.

La norma non permette di sottoporre  a rettifica il valore catastale dei terreni agricoli dichiarato in donazione, ma alcuni uffici dell’Agenzia delle Entrate e taluni giudici tributari di merito (C.T. Reg. Napoli n. 370/15/13) insistono nel ritenere legittimo per tali terreni l’accertamento di valore, come previsto ai fini dell’imposta di registro.

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