L’Agenzia delle Entrate ha aggiornato la guida dedicata alla disciplina fiscale delle locazioni brevi e agli obblighi degli intermediari, introducendo importanti chiarimenti operativi che avranno effetti concreti già a partire dal periodo d’imposta 2026.
La novità principale riguarda il numero massimo di immobili che possono essere gestiti nell’ambito delle locazioni brevi senza configurare un’attività imprenditoriale.
Limite a due appartamenti per mantenere il regime delle locazioni brevi
Dal 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi sarà applicabile solo se l’attività riguarda non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Superata tale soglia, la normativa presume automaticamente che l’attività sia esercitata in forma imprenditoriale, indipendentemente:
- dal soggetto che svolge l’attività
- dalla continuità o occasionalità delle locazioni
- dalla forma organizzativa utilizzata
In sostanza, non conta più solo la frequenza delle locazioni, ma soprattutto il numero degli immobili gestiti.
Quando l’attività diventa imprenditoriale
Se il contribuente gestisce più di due appartamenti destinati a locazioni brevi nello stesso anno, si verifica una presunzione legale di esercizio di attività d’impresa.
Ciò comporta conseguenze rilevanti sotto il profilo fiscale e amministrativo, tra cui:
- apertura della partita IVA
- iscrizione al Registro delle Imprese
- applicazione del regime IVA, ove previsto
- obblighi contabili e dichiarativi tipici dell’attività imprenditoriale
- possibile assoggettamento a contributi previdenziali
Si tratta quindi di un passaggio che incide direttamente sulla pianificazione fiscale e sulla gestione degli immobili.
Obblighi per intermediari e piattaforme digitali
La guida aggiornata conferma inoltre il ruolo centrale degli intermediari immobiliari e delle piattaforme telematiche (come portali online o agenzie).
Tali soggetti sono tenuti a specifici adempimenti, tra cui:
- comunicazione dei dati dei contratti di locazione breve
- applicazione e versamento della ritenuta del 21% sui canoni
- trasmissione delle informazioni all’Agenzia delle Entrate
Gli obblighi sussistono anche quando l’intermediario si limita a gestire i pagamenti o a mettere in contatto locatore e conduttore.
Implicazioni operative per proprietari e investitori immobiliari
La nuova soglia dei due appartamenti rappresenta un elemento di forte impatto per:
- proprietari con più immobili destinati ad affitti turistici
- investitori immobiliari
- gestori di case vacanze
- soggetti che utilizzano piattaforme online
In molti casi sarà necessario valutare preventivamente:
- la convenienza economica dell’attività
- il regime fiscale applicabile
- l’eventuale passaggio a un’attività imprenditoriale strutturata
Sintesi operativa
Dal 2026:
- fino a 2 appartamenti → regime delle locazioni brevi
- oltre 2 appartamenti → presunzione di attività imprenditoriale
- nuovi obblighi e responsabilità per intermediari e piattaforme
