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ICI: Normativa ed esempi pratici di calcolo. Il 16 dicembre alla cassa per il saldo 2011.

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GIUSEPPE MEROLA - COMMERCIALISTA-R.C. - SAPRI - contatti wa: +393396942105

Chiamata alla cassa per il pagamento del saldo ICI da effettuarsi entro il 16 dicembre 2011 , in attesa delle nuove disposizioni in materia. 

PRATICA.



strumenti per il calcolo: 

  1. rendita catastale dell’immobile soggetto;
  2. categoria catastale;
  3. coefficiente fisso moltiplicatore ai fini della determinazione della base imponibile;
  4. aliquota applicata dal Comune in cui è situato l’immobile (dal 4 al 7 per mille).

calcolo:

ICI annuale = (rendita catastale) + (5/100 della rendita catastale) x (coefficiente fisso in base alla categoria x aliquota comunale) x (mesi di possesso) x (aliquota comunale) / 12000.


esempio di calcolo ICI annuale con immobile avente la rendita di 1000 euro: 

(rendita catastale=1000) + (5/100 della rendita catastale=50) x (coefficiente fisso in base alla categoria) x aliquota comunale=100) x (mesi di possesso=12)  / 12000.

ICI ANNUALE = 1050 X 100 X 7 x 12  diviso 12000 = 735 euro annui.

coefficienti fissi:

  • 100 quando trattasi di immobili accatastati nelle categorie A e C (con esclusione di immobili A10 e C1); 
  • 34 quando trattasi di fabbricati accatastati nella categoria C/1;
  • 50 quando trattasi invece di immobili accatastati nel gruppo D e nella categoria A/10; 
  • 140 quando si tratta di immobili accatastati nel  gruppo B.

Per evitare errori è consigliato estrarre una visura catastale dell’immobile in tempo reale per controllare l’esatta rendita catastale dell’immobile registrata all’Agenzia del Territorio. 
Spesso accade che si è acquisito un immobile, anni addietro, mediante atto notarile di compravendita, donazione o successione che riporta una rendita attualmente errata per un motivo o per un altro in quanto l’Agenzia del Territorio ha effettuato una variazione di classamento d’ufficio, magari mediante invio di una semplice lettera che non si è mai ricevuto e quindi inconsapevolmente si può cadere in errore e quindi anche in sanzioni. 

———————————————————————————————– 

NORMATIVA VIGENTE.
L’ICI è l’imposta comunale sugli immobili che grava su terreni e fabbricati, con esclusione, in alcuni casi, dei terreni agricoli. I soggetti tenuti alla corresponsione del tributo sono tutti coloro che godono di diritti reali sui predetti immobili e cioè:       

  • I proprietari di terreni e fabbricati;
  • I titolari di diritti reali su terreni e fabbricati (ad esempio gli usufruttuari);
  • I locatari di leasing immobiliarioc; 
  • I concessionari di aree demaniali. 

L’ICI è quindi l’imposta incassata dai comuni (almeno sino  ad oggi) dai proprietari di immobili o dai titolari di diritti reali su immobili che insistono nel proprio territorio municipale. E’ stata istituita con decorrenza 1-01-1993 dal  D.LGS. 504 del 1992.

L’esenzione è prevista solo per la prima casa ed è stata introdotta dal D.L. 93/2008  con decorrenza 1-01-2008, ad eccezione dei possessori di immobili di categorie A1 (ville) ed A9 (castelli), per i quali invece non opera l’esclusione.  
Tale esenzione, come detto all’inizio, cambierà a decorrere dal 2012 con la manovra-ter del Governo Monti approvata stasera in CDM.


L’esclusione o esenzione, come sopra detto, si applica, a favore del soggetto passivo titolare di diritto reale sull’immobile quando questi lo avrà adibito a propria abitazione principale.

L’esclusione scatta più precisamente nei casi in cui l’unità immobiliare sia:

  • l’abitazione principale del soggetto passivo ICI; 
  • l’abitazione principale di soci assegnatari di unità immobiliari di proprietà  di cooperative edilizie o di Istituti autonomi per le case popolari o di enti per la pubblica edilizia residenziale;
  • la casa coniugale del soggetto passivo ICI anche con ufficiale separazione, scioglimento, annullamento o cessazione del matrimonio ed anche se l’obbligato non ne sia l’assegnatario.

Determinazione della base imponibile.

La base imponibile su cui applicare l’aliquota comunale è data dalla rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% e  moltiplicata per i coefficienti di cui sopra.  

    ESEMPI:

    1. Base imponibile di immobile di CATEGORIA A2 con RENDITA 1000 = moltiplicare la rendita per 5 diviso 100 e poi per 100 = 100.500;
    1. Base imponibile di immobile di CATEGORIA A1 oppure D con RENDITA 1000 = moltiplicare la rendita per 5 diviso 100 e poi per 50 = 50.250;
    1. Base imponibile di immobile di CATEGORIA C1 con RENDITA 1000 = moltiplicare la rendita per 5 diviso 100 e poi per 34 = 35.700;
    La base imponibile per le aree fabbricabili è data da valore venale o prezzo di mercato del terreno edificabile; 
    Per i terreni agricoli la base imponibile è data dal reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 75 (coefficiente). Si ricorda che molti terreni agricoli sono esenti quando siano insistenti su alcuni particolari territori.

      Determinazione dell’imposta. 
      L’imposta si calcola applicando alla base imponibile l’aliquota fissata dal Comune e deve essere corrisposta in proporzione ai mesi dell’anno (come nell’esempio pratico occorre indicare al posto di 12 i mesi in cui si è stati proprietari nell’anno attuale) per i quali si è posseduto l’immobile (fino al 15 del mese non è dovuta per l’intero mese oltre il 15 è dovuta per l’intero mese).

      Pagamento.
      Il calcolo dell’importo del versamento dovuto cambia se l’imposta è pagata in acconto entro il 16 giugno o  è pagata a saldo per lo stesso anno entro il 16/12:

      • l’importo dell’acconto ICI dovuto per il 16 giugno è determinato in misura pari al 50% dell’imposta dovuta calcolata sulla base dell’aliquota fissata dal Comune per l’anno precedente; 
      • l’importo della seconda rata o saldo-conguaglio ICI dell’anno in corso deve essere pari al saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, applicando le modifiche eventuali alle aliquote deliberate dal Comune, detraendo l’importo della prima rata. Il versamento del saldo dovrà essere corrisposto entro il prossimo 16 dicembre 2011.

      Formula di calcolo:
      Base Imponibile = Rendita catastale x 5% x coefficiente (140, 100, 50, 34). Il moltiplicatore come visto sopra varia in funzione della tipologia di Immobile.

      Imposta: Base Imponibile per Aliquota comunale / 1000 (calcolo per intero anno e per un solo obbligato) detratto l’acconto già versato.

      Chiaramente se vi sono più intestatari dell’immobile, il dovuto per ognuno, è determinato in proporzione alla loro percentuale di possesso dell’immobile medesimo.
        
      Modalità di versamento:
      tramite bollettino Equitalia se previsto dal Comune;
      – tramite il conto corrente comunale nel caso questi incassi direttamente l’imposta
      ;
      – traminte il servizio telematico gestito da Poste italiane S.p.a.

      – traminte MODELLO F24, sez. ICI ED ALTRI TRIBUTI LOCALI, se il Comune ha la convezione con l’Agenzia delle Entrate. In tal caso sarà possibile anche effettuare il pagamento tramite compensazione con eventuali propri altri crediti, come ad esempio IRPEF o IVA 2010. I codici sono: 3901 – per abitazione principale – 3902 per terreni agricoli – per 3903 terreni edificabili – 3904 per tutti gli altri immobili.

      Infine In caso di omesso versamento ENTRO I TERMINI è possibile pagare tramite ravvedimento operoso.

      E’ opportuno verificare se sono intervenute nel corso dell’anno:
      variazioni agli immobili intestati;
      variazioni della rendita catastale di quelli già posseduti;
      eventuali cambi di residenza in corso d’anno (per cui per una parte d’anno non si avrebbe diritto all’esenzione).
      variazione dei diritti sull’immobile (esempio da nudo proprietario a pieno proprietario).




      Dall’anno prossimo la normativa come detto cambierà ma l’esenzione rimarrà per coloro che abitano immobili di modesta rendita.
       Pubblicato il 4 dicembre 2011. Rag. Giuseppe Merola – Sapri – Sa.

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      Modello di comodato per concessione in locazione gratuita dell'immobile a persone non familiari, o extra-comunitari con inserimento di motivazione che difende da accertamenti per presunzione di onerosita' della locazione gratuita.
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      Cessione di quote sociali e contestuale finanziamento socio verso società erogato in precedenza.
      Preliminare di impegno alla vendita di partecipazioni sociali e cessione del cgreenito verso la società partecipata.
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      ◄Comodato Modale► immobili strumentali.
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      Compromesso di compravendita di immobile.
      Preliminare di compravendita di immobile con modello pre-compilato con ogni clausole a prevenzioni rischi contrattuali che possono procurare danni economici notevoli e imprevisti.
      Contratto di Associazione in Partecipazione di lavoro.
      Modello professionale di contratto di associazione in partecipazione con apporto di lavoro e inquadramento del collabore a gestione separata INPS, INAIL, Ufficio del Registro.
      Contratto d'opera per INCARICO PROFESSIONALE A PROGETTISTA di elevato valore.
      Modello studiato per EVITARE CONTENZIOSI tra committente e professionista. Contratto equilibrato nell'interesse di entrambe le parti.
      Perizia di stima ramo di azienda per conferimento.
      Modello di Perizia per la determinazione del valore del ramo di azienda della conferente in altra società, conferitaria. PRECOMPILATO.
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