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ICI: fabbricati in corso di costruzione. Imposta dovuta solo sull’area fino all’utilizzo.

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GIUSEPPE MEROLA - COMMERCIALISTA-R.C. - SAPRI - contatti wa: +393396942105
Come si calcola l’ICI quando l’immobile è in corso di costruzione. 
La sentenza della Corte di Cassazione n. 24924/2008 dirime le varie interpretazioni della norma in materia di ICI e fa un pò di chiarezza sul momento impositivo del tributo. 
Gli immobili in corso di costruzione pagano l’ICI sul valore dell’area edificabile “fin quando non siano divenuti abitabili ed utilizzabili per l’uso proprio” e fin quando non siano iscritti in catasto con rendita catastale. Questa è la regola generale che scaturisce dalla sentenza.

I Giudici di Merito, con la sentenza in commento,  hanno condannato al pagamento dell’ICI un’impresa di costruzioni, proprietaria di un immobile, a causa del solo fatto che lo stesso era stato accatastato con attribuzione di rendita in base all’art. 2 co. 1 lett. a]  D.LGS. 
504/1992 (Decreto istitutivo dell’ICI). Tale decreto definisce “FABBRICATO” quell’unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto. A nulla in questo caso rileva il fatto che l’immobile di fatto non sia ancora utilizzato o utilizzabile.
Va anche precisato che,
ai sensi dell’ art.28 R.D. n. 652/1939, l’iscrizione al catasto deve avvenire entro 30
giorni “dal momento in cui gli immobili sono divenuti abitabili o servibili all’uso
cui sono destinati
“.

Quindi quando un fabbricato non è ancora ultimato, nè abitabile, nè potenzialmente utilizzabile non deve iscritto in catasto. 
 

Erroneamente si considerano soggette al tributo le costruzioni non ancora ultimate.

Può accadere, però, per svariati motivi che sia necessario accatastare l’immobile in corso di costruzione. Tale iscrizione, mediante il quale al fabbricato viene classificato  nella categoria F3, ma senza attribuzione della rendita catastale, non si può considerare “abitabile o utilizzabile per l’uso a cui è destinato” e quindi per tale principale motivo non è soggetto all’IMPOSTA.

L’immobile, sebbene iscritto in catasto alla categoria suddetta, che riferisce, come detto ad un fabbricato in corso di costruzione, non è soggetto al pagamento dell’ICI ad esclusione della fattispecie in cui, sebbene così iscritto, sia comunque utilizzabile o utilizzato ed in tal caso la base imponibile su cui calcolare l’imposta è data dalla rendita presunta.

Per tutti gli altri casi, in cui i fabbricati sebbene accastati in corso di costruzione non sono abitabili, l’ICI è dovuta solo sull’area di costruzione secondo il suo valore venale o di mercato, senza calcolare  il valore dell’immobile al costo di costruzione, fino a quando, ad ultimazione lavori sia comunque utilizzato e di risulta soggetto ad accatastamento.

Fonte: Corte di Cassazione sentenza n. 24924/2008.

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