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Fitto case: stretta tra IMU e diminuzione della detrazione dal 15 al 5% dal 2013.

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GIUSEPPE MEROLA - COMMERCIALISTA-R.C. - SAPRI - contatti wa: +393396942105

STRETTA SUGLI IMMOBILI: AUMENTA L’IMPONIBILE IRPEF E DI CONSEGUENZA LE TASSE SUI CANONI DI LOCAZIONE, L’UNICA SCAPPATOIA SAREBBE OPTARE PER LA CEDOLARE SECCA MA NON TUTTI POSSONO FARLO.

Dopo il danno (IMU) “la beffa…”  la detrazione IRPEF forfettaria del 15 % sui canoni di locazione, dal 2013 scenderà al 5% e quindi sarà imponibile, ai fini dell’Imposta, il 95% del canone percepito e non più l’85%.

Per fare un esempio, mentre sino ad oggi su un affitto annuo percepito di euro 10.000,00 l’imponibile fiscale era pari ad euro 8.500,00, dal 2013 per lo stesso canone percepito di euro 10.000,00 l’imponibile fiscale sarà pari ad euro 9.500,00. Chiaramente il maggior imponibile del 10% sull’affitto dovrà essere calcolato sullo scaglione di reddito del singolo contribuente per verificarne la reale entità.

Insomma su chi fitta gli immobili una bella stretta fiscale tra IMU e la riduzione della detrazione del 15%.


Ricordiamo che gli scaglioni e le aliquote IRPEF sono:

  • fino a 15.000 il 23%.
  • da 15.000 a 28.000 il 27%.
  • da 28.000 a 31,000 il 38%.
  • da 31.000 a 55.000 il 41%
  • da 55.000 a illimitato il 43%

Tutto ciò per effetto dell’art. 4 co. 74 della Legge 92/2012 riguardante la Riforma del Lavoro, che ha modificato l’art. 37 comma 4-bis del T.U.I.R. al fine di recuperare risorse per la stessa riforma.

Facciamo un esempio calcolando tutte le imposte da pagare su di un immobile ceduto in locazione nell’anno 2011 e le imposte INVECE da pagare per il 2013 presupponendo un canone di locazione di euro 10.000 annui; ciò al fine di  verificare quanto resta effettivamente in tasca al locatore, ipotizzando uno scaglione medio  IRPEF del 27% ossia fino a 28.000 euro di reddito complessivo.

Facciamo l’ipotesi che la rendita catastale dell’immobile sia di euro 500,00.

ANNO 2011

ICI da pagare con un’aliquota comunale al 7 per mille = 500 + 5% x 100 x 7/1000 = euro 367,50.

IRPEF da pagare solo sui canoni percepiti = 10.000 – 15% = 8.500 x 27% (da 15.000 a 28.000) = euro 2.295,00 annui.
In tasca al locatore nel 2011 restavano netti = 10.000 – 367,50 – 2295,00 = euro 7.337,50

ANNO 2013
IMU da pagare (sempreché non venga aumentata) pari allo 0,76% attuale = 500 + 5% x 160 x 0,76% = euro 638,40.
IRPEF da pagare solo sui canoni percepiti = 10.000 – 5% = 9.500 x 27% (da 15.000 a 28.000) = euro 2.565,00 annui.
In tasca al locatore resteranno netti = 10.000 – 638,40 – 2.565,00 = euro 6.796,60.

Una differenza di minor incasso netto di euro 540,90.

L’unica scappatoia potrebbe essere la cedolare secca (opzione che però può essere praticata solo per gli immobili ad uso abitativo),  anche se con un reddito basso risulta praticamente poco conveniente.  

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Modello di comodato per concessione in locazione gratuita dell'immobile a persone non familiari, o extra-comunitari con inserimento di motivazione che difende da accertamenti per presunzione di onerosita' della locazione gratuita.
Contratto locazione immobile commerciale quali negozi o capannoni ai sensi della legge 398/91.
Proforma di contratto di locazione commerciale di immobili strumentali completo e pronto per la stipula con articoli e clausole già inseriti. Con esclusiva tutela giuridica del proprietario.
Cessione di quote sociali e contestuale finanziamento socio verso società erogato in precedenza.
Preliminare di impegno alla vendita di partecipazioni sociali e cessione del cgreenito verso la società partecipata.
Cessione di azienda con contratto preliminare pronto all'uso con ogni condizione necessaria già scritta.
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Preliminare di compravendita di immobile con modello pre-compilato con ogni clausole a prevenzioni rischi contrattuali che possono procurare danni economici notevoli e imprevisti.
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2 Commenti

  1. Infatti ha ragione credo che siano norme studiate ad hoc non per recuperare solo il 10% di imponibile ma anche per far perdere detraiioni come quelle che ha detto lei oppure far entrare quel 10% in uno scaglione Irpef più alto.Grazie del commento

  2. SENZA CONTARE CHE CHI ERA UN COMPROPRIETARIO ED ERA AL DI POCO SOTTO LA SOGLIA MINIMA DEL REDDITO PERSONALE (ESEMPIO IL 50% DI UN REDDITO DA AFFITTO DI 6000 ALL'85% NO PROBLEM, OGGI 6000 AL 50% CON RIDUZIONE AL 95% PER SOLI 9,80 EURI SPORCHI ED ANNUI TI FANNO CONSIDERARE NON PIU' A CARICO).COSI' FACENDO FA SCATTARE L'ULTERIORE TAGLIOLA DELLA PERDITA DELLA DETRAZIONE FISCALE DI CIRCA 800 EURO PER COMPROPRIETARIO ALL'ANNO E A PERSONA.

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