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Casa vacanze: L’ affitto di un solo immobile non è attività d’impresa RISPOSTA ADE 373/19

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Casa vacanze: L’ affitto di un solo immobile non è attività d’impresa RISPOSTA ADE 373/19

L’attività di affitto di casa vacanze per periodo breve a scopo turistico, anche servendosi di siti on line, non è attività di impresa ma solo esercizio di affittacamere effettuato da “PRIVATI” anche quando i contratti di locazione siano superiore a 4 nel corso dell’anno di imposta.

Questa è l’interessante risposta n. Risposta+n.+373_2019  delle Entrate il 9 settembre 2019, che va a scavalcare le singole leggi provinciali che prevedono, in alcuni casi, che piu’ di 4 contratti di affitto di casa vacanze, durante l’anno configurano attività di impresa, con tutte le conseguenze che ne derivano, non ultima  l’obbligo della SCIA AL COMUNE.

Secondo quanto disposto dell’art. 4 del D.L. 50 / 2017, può applicare la cedolare secca al 21%, anche il proprietario di casa vacanze che li affitta per periodi non superiori a 30 giorni, anche quando l’affitto venga incassato da un intermediario italiano, che dovrà versare il 21% a titolo di imposta, per poi corrispondere la differenza al proprietario. 

L’INTERPELLO

La provincia di Bolzano, in base alla legge regionale 12/95 infatti prevede che l’esercizio di affittacamere di casa vacanze “privato”  sia possibile solo quando i contratti di locazione stipulati (per camera o appartamento) non superano i 4 nell’arco dell’anno; diversamente, quando superano APPUNTO, i 4 contratti nell’anno il proprietario è tenuto (sempre secondo la legge provinciale della provincia Autonoma di Bolzano) ad aprire attività con tanto di partita IVA, e con tutti gli annessi e connessi (SCIA AL COMUNE, ISCRIZIONE CCIAA E INPS), anche trattandosi di immobile a scopo abitativo adibito a casa vacanze.

Nel caso in fattispecie il proprietario della casa per vacanza utilizzava un portale on line con cui riusciva a stipulare piu’ di 4 contratti annuali, e l’istanza di interpello voleva conoscere chiarimenti dall’Agenzia delle Entrate in merito a tale obbligo scaturente dall’applicazione della legge regionale della provincia autonoma di Bolzano.

L’amministrazione nello studiare la risposta a detto interpello, ha rivisto i parametri per cui è possibile utilizzare la cedolare secca al 21% e il requisito per ottenere l’agevolazione fiscale,  puntualizzando che il decreto legge 50 del 2017, all’art. 4, prevedeva l’emanazione di un decreto attuativo che avrebbe dovuto fissare i criteri  in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in regime d’impresa.
Visto che, tale regolamento, ad oggi non è stato emanato, per capire se l’esercizio di affittacamere configura attività privata o di impresa  è necessario riferirsi ai principi generali di cui all’articolo 2082 c. c. e articolo 55 Tuir.

Nel caso di specie, tenendo conto che la locazione ha per oggetto un solo immobile, l’Agenzia delle Entrate, nella risposta suddetta, ha ritenuto che l’attività non sia svolta nell’esercizio d’impresa, con conseguente applicabilità del regime fiscale della cedolare secca al 21%.
In particolare, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che l’esistenza di UNA LEGGE REGIONALE, che supera il potere di una legge statale, in questo caso NON HA VALORE dal momento in cui  le norme REGIONALI E NAZIONALI, hanno valenza per fini diversi.

Infatti, secondo l’Agenzia delle Entrate, la Legge Provinciale di Bolzano non regola gli aspetti fiscali ma solo quelli abitativi e amministrativi.

Il chiarimento dell’amministrazione centrale, quindi, HA GRANDE IMPORTANZA, VISTO CHE IN GENERALE, IN FATTO DI LOCAZIONI BREVI,  ogni legge provinciale e regionale cambia da regione a regione,  e individua di territorio in territorio quando l’attività di locazioni brevi si debba considerare DI IMPRESA E QUANDO SI DEVE INVECE RIDURRE A MERA LOCAZIONE PRIVATA.

IN CONCLUSIONE, QUINDI, PER REGOLA GENERALE LE LOCAZIONI BREVI DI CASE VACANZE CON CATEGORIA ABITATIVA A2, A3, A4 E PERTINENZE, NON SONO ATTIVITA’ DI IMPRESA ALMENO IN AMBITO FISCALE.

MA OVVIAMENTE OCCORRE VALUTARE LA SINGOLA LEGGE REGIONALE PER VERIFICARE SE IL DISPOSTO DELLA PROVINCIA O DELLA REGIONE, IN MERITO AI SUDDETTI AFFITTI BREVI DI CASE PER VACANZA,  PARLA ANCHE DI ASPETTO FISCALE, CHE ANDREBBE A SUPERARE IL RANGO DELL’ART. 55 DEL TUIR.

QUALORA CIO’ NON FACCIA COME LA LEGGE PROVINCIALE DI BOLZANO DI CUI ALL’INTERPELLO VALE LA LEGGE STATALE.

PUO’ CAPITARE IN OGNI CASO, E QUESTO OCCORRE VERIFICARLO DI VOLTA IN VOLTA, CHE LA SINGOLA REGIONE TRATTI ANCHE L’ASPETTO FISCALE E IN QUEL CASO OCCORRE FARE IL CONFRONTO CON L’ART. 55 DEL TUIR PER STABILIRE SE IL REGOLAMENTO REGIONALE SUPERA QUELLO STATALE E IN QUEL CASO BISOGNA ATTENERSI A QUANTO DISPOSTO DALLA REGIONE.

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