Note sul diritto di superficie.

L’ Agenzia delle Entrate con la circolare del 19 dic. 2013 n. 36/E/2013 ha dettato le modalità di trattamento fiscale della cessione del diritto di superficie.

Il diritto di superficie è un diritto reale di godimento (che segue quindi il bene anche nei suoi passaggi traslativi della proprietà) secondo quanto disposto dall’art. 953 del CC.

Il pieno proprietario di un area, potrà costituire il diritto di superficie a favore di terzi, consistente nel diritto di fare e mantenere – al di sopra e al di sotto  del suolo – manufatti che diventano di proprietà del terzo, che prima era solo proprietario superficiario (ossia titolare del solo diritto di superficie), ora anche proprietario della costruzione mentre il terreno resta di proprietà del soggetto che ha ceduto il diritto di superficie.

Dopo l’esercizio del diritto di superficie, il terzo soggetto titolare dello stesso diventa proprietario della costruzione, e in tal modo, si avrà una separazione netta tra il proprietario del suolo e il proprietario della costruzione realizzata sul suolo.

In riguardo al trattamento fiscale del diritto di superficie , l’art. 9, co. 5 del TUIR (DPR 917/1973) prevede che in riferimento all’assoggettamento alle imposte imposte dirette sui redditi, le norme riguardanti la cessione di diritti reali di godimento sono egualmente imponibili ai fini IRPEF, IRES, IRAP.

A seguito di ciò nel momento in cui viene ceduto il diritto di superficie, il corrispettivo ricevuto dal titolare è soggetto alle disposizioni fiscali che regolano la cessione a titolo oneroso di beni immobili per l’imponibilità della plusvalenza realizzata.

La plusvalenza da assoggettare ad imposizione è determinata calcolando la differenza tra il corrispettivo ricevuto dalla cessione del diritto ad edificare (diritto di superficie)  e il costo di acquisto del bene  incrementato  di tutte le altre eventuali spese occorse ai sensi dell’art. 68 co. 1 del T.U.I.R..

Ma tutta la normativa fiscale suesposta secondo la circolare  ADE 36/E/2013, l’art. 67, co. 1 del TUIR, non potrà essere applicata nel caso in cui il diritto di superficie,  sia oggetto di concessione a terzi; senza che esso sia stato precedentemente acquistato a titolo oneroso.

La soluzione interpretativa adottata dalla circolare in commento tiene conto del fatto che l’art. 67 co. 1 lettera b) TUIR, PREVEDE L’ ASSOGGETTAMENTO A TASSAZIONE  delle cessioni di beni immobili che, in breve lasso di tempo viene acquistato e subito rivenduto con finalità evidentemente solo speculative.

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