Published On: mer, Gen 15th, 2014

Riapertura della rivalutazione di terreni e partecipazioni in società non quotate.

Con la conversione in Legge del ddl Stabilità si riaprono i termini per la rivalutazione di terreni e partecipazioni societarie in compagini non quotate.

1. CONVENIENZA FISCALE DELLA RIVALUTAZIONE.

Con l’accesso alla rivalutazione, sul maggior valore di mercato di «TERRENI E PARTECIPAZIONI» rispetto al costo di acquisto (plusvalenza) si potranno “scontare le imposte con esborsi molto più convenienti” in confronto alle ordinarie imposte sul reddito, quali IRPEF e ADDIZIONALI.

Chi volesse quindi adeguare il valore di acquisto – di aree o partecipazioni societarie – al valore di mercato, potrà farlo con l’ennesima riapertura dei termini per accedere alla “rivalutazione” disposta dalla legge di stabilità, che prevede il pagamento di una imposta sostitutiva molto più conveniente di IRPEF e ADDIZIONALI.

2. COSTO DELLA RIVALUTAZIONE E REQUISITI.

La convenienza è indubbia, infatti per affrancarne la plusvalenza maturata (ossia la differenza tra il valore di mercato odierno – meno – il costo di acquisto) ordinariamente soggetta alle imposte sui redditi, occorrerà versare una “sostitutiva ad hoc” con applicazione delle seguenti aliquote:

  • del 2% per la rivalutazione di partecipazioni non qualificate (ossia quelle minori del 20% del capitale sociale della società partecipata);
  • del 4% per i terreni e le partecipazioni qualificate (ossia quelle superiori al 20% del capitale sociale della società partecipata).

Per effettuare la rivalutazione sarà necessario essere stati proprietari del bene “alla data del  1° gennaio 2014”;  inoltre bisognerà acquisire una perizia di stima asseverata entro il 30 giugno 2014 (che attesti il reale valore di mercato del bene oggetto di rivalutazione “terreno o partecipazione”) ed effettuare entro il 30 giugno 2014 il versamento della prima o unica rata dell’imposta sostitutiva.

3. CHI AVRA’ CONVENIENZA ALLA RIVALUTAZIONE.

Chiaramente coloro che avranno vantaggio ad eseguire tale “sanatoria …” sono i titolari dei terreni e delle partecipazioni che sono in procinto di essere effettuarne la vendita.

Potranno utilizzare la rivalutazione e quindi l’affrancamento anche i contribuenti che hanno già usufruito della precedenza rivalutazione (finanziaria 2010).

4. ESEMPIO DI RIVALUTAZIONE DI TERRENO IN CESSIONE.

Un contribuente nel 2009 ha acquistato un suolo edificabile per l’importo di euro 100.000; nell’arco di 4 anni viene aperta una nuova superstrada proprio a ridosso del suo terreno, e chiaramente il valore di mercato è salito per esempio ad  euro 300.000.

Qualora voglia effettuare la cessione del predetto terreno,  (senza la rivalutazione) dovrebbe pagare sulla plusvalenza le imposte ordinarie sui redditi IRPEF, ed ADDIZIONALI REGIONALI E COMUNALI, spendendo pressapoco 300.000 – 100.0000 = 200.000 x aliquote IRPEF a scaglioni = sommariamente diremo  60.000 euro.

Con la rivalutazione, dovrà innanzitutto incaricare un professionista per la redazione di una perizia di stima asseverata che attesti il valore di mercato odierno del terreno, pari diciamo agli stessi 300.000 euro.

Sulla plusvalenza pagherà l’imposta sostitutiva del 4%. Quindi 200.000 x 4% = Con soli 8.000 euro ha scontato le imposte sul maggior valore del terreno di 300.000 euro.

All’atto della vendita del terreno, che potrà avvenire anche oltre il 30 giugno 2014,  ed avendo effettuato la rivalutazione non si rileverà alcuna plusvalenza in quanto il valore fiscale ottenuto con la rivalutazione è pari a quello di vendita.

Risparmio di euro 52.000 nell’esempio prospettato.

5. ESEMPIO DI RIVALUTAZIONE DI UNA PARTECIPAZIONE SOCIETARIA.

Un imprenditore nell’anno 2000 ha costituito insieme ad altri soci una società di capitali sottoscrivendo  quote pari al 33% del capitale sociale uguale a  10.000 euro.

La società produce negli anni fatturati notevoli, inoltre acquista immobili, capannoni e attrezzature.

Il proprietario della quota suddetta è venuto nella determinazione di cedere la sua partecipazione per investire in altri progetti.

Incaricando un commercialista – revisore contabile – acquisisce la perizia di stima che attesta che il valore intero della società è pari a 600.000 euro e la sua quota di proprietà di riflesso ha un valore di mercato di 200.000 euro.

Con la rivalutazione affrancherà tale maggior valore della partecipazione pagando una imposta sostitutiva del 4% pari ad 8.000 euro.

All’atto della vendita della partecipazione concordata per euro 310.000, dovrà pagare le imposte ordinarie IRPEF e ADDIZIONALI solo su 10.000 euro di plusvalenza, avendo affrancato entro il 30 giugno 2014 il valore della sua partecipazione all’importo di euro 300.000.

In conclusione la convenienza è notevole ma sempre chè si stia per vendere  un proprio terreno o una partecipazione, oppure si abbia intenzione di farlo entro qualche anno, diversamente (se si ha intenzione di trattenerne la proprietà e donarlo ai figli) la rivalutazione agevolata non ha alcun motivo per essere effettuata.

 © G.A. MEROLA 15-1-2014 ORE 00.30

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