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Plusvalenze su immobili. Guida.

Le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili (aree edificabili e altri immobili soggetti) effettuate da privati rilevano fiscalmente alla data dell’atto notarile, quali “redditi diversi”, anche se il pagamento è avvenuto in un periodo d’imposta precedente.

Così ha stabilito la Corte di Cassazione, con sentenza n. 17960 del 24/7/2013.

Ciò in deroga alle norme previste dagli art. 67 e 68 del T.U.I.R., che prevedono appunto l’assoggettamento a tassazione nell’anno di percezione del corrispettivo.

1. PRINCIPIO SANCITO DALLA CASSAZIONE.

Di diverso avviso quindi i giudici di legittimità, che hanno statuito che le plusvalenze prodotte dalla vendita di immobili, rilevano nell’anno del rogito notarile di trasferimento, anche se stipulato in un periodo d’imposta successivo a quello di incasso parziale o totale del corrispettivo.

La perplessità sorgeva dall’obbligo di dichiarare le plusvalenze (parziali o integrali) nella dichiarazione dell’anno in cui veniva effettivamente percepito il pagamento del terreno edificabile.

La Suprema corte ha affermato che non vi possono essere, tecnicamente, plusvalenze fiscalmente rilevanti, fino a quando non sia stato stipulato il rogito notarile.

La dichiarazione delle plusvalenze, quindi, ai sensi degli artt. 67 e 68 del T.U.I.R. non può essere pretesa in un periodo d’imposta anteriore al rogito, anche se il corrispettivo sia stato ricevuto per intero.

2. MOTIVI DELLA DECISIONE.

La Corte affermando tale principio (secondo il quale le plusvalenze, per vendita di immobili ─ quali le aree fabbricabili e altri immobili soggetti ─ sono imponibili nell’anno di stipula dell’atto) “ha argomentato” la decisione sostenendo che diversamente:

– si potrebbero imputare a tassazione redditi derivanti da plusvalenze che non saranno mai prodotte, in quanto il rogito non verrà stipulato;

– le norme si presterebbero a facili manovre elusive, laddove il venditore incassando il corrispettivo, ed immettendo il compratore nel pieno possesso del bene, potrebbe stipulare l’atto notarile, solo dopo lo decadenza dei termini per l’accertamento, in riguardo all’anno d’incasso non dichiarato.

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Si coglie l’occasione per ricordare quali cessioni generano plusvalenze fiscalmente rilevanti.

A) TERRENI SOGGETTI A PLUSVALENZA TASSABILE.

Le cessioni di terreni edificabili, generano sempre plusvalenze tassabili ai fini IRPEF, e ciò indipendentemente dal periodo intercorso “tra la data di acquisizione (a titolo oneroso o per donazione) e la data di cessione dell’area”.

I terreni soggetti ad imposizione fiscale, sono le aree utilizzabili per fini edificatori in base al regolamento urbanistico generale del Comune, a ciò non rilevando l’approvazione o meno dello strumento urbanistico, in ottemperanza all’articolo 36 coI . 2, del Dl 223/2006, da parte della Regione.

(Quadro RM di Unico [tassaz. separata o ordinaria] o quadro D7 del 730 col. 1 codice 6).

B) TERRENI LOTTIZZATI SOGGETTI A PLUSVALENZA TASSABILE.

Le vendite di terreni che sono stati lottizzati o divenuti fabbricabili, a seguito di interventi atti a renderli edificabili, indipendentemente dal fatto che siano stati acquisiti dal cedente a titolo oneroso o gratuito, generano sempre plusvalenze tassabili. Si tratta di aree lottizzate e di quelle sulle quali, in assenza di procedimento di lottizzazione, vengono svolte attività finalizzate a renderle edificabili.

Tali plusvalenze sono sempre soggette alla tassazione ordinaria.

Rigo RL5 di Unico, rigo D4 del 730 colonna 1 – codice «1».

C) IMMOBILI CHE GENERANO PLUSVALENZA SE VENDUTI ENTRO CINQUE ANNI.

C1. La cessione di immobili, e di terreni diversi da quelli fabbricabili e lottizzati, sono soggette a tassazione IRPEF, quali redditi diversi, soltanto se avvengono entro 5 anni dall’acquisto, sempre ché non siano RICEVUTI per successione.

C2. Andranno indicati in dichiarazione dei redditi, anche le cessioni di fabbricati e terreni ricevuti in donazione, con cessione entro i 5 anni, a decorrere dalla data di acquisto da parte del donante.

C3. Sono escluse da tassazione le cessioni di abitazioni, che pur avvenendo entro i 5 anni dall’acquisto, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, siano state adibite ad abitazione principale del cedente o dai suoi familiari.

Le plusvalenze (escluse le cessioni di cui al punto C3) percepite nell’anno d’imposta, ed il relativo prezzo di acquisto incrementato dei costi inerenti, vanno dichiarati nel rigo RL6 di Unico Pf 2013 o nel rigo D4 del 730, colonna 1 – codice “2”.

Tale plus-valore conseguito sull’acquisto, va sommato al reddito complessivo del contribuente, e quindi assoggettato a tassazione IRPEF ordinaria.

C4. In ultimo non vanno dichiarate, invece, le vendite per le quali sia esercitata, in sede di rogito notarile, l’opzione per la tassazione sostitutiva del 20%.

Il tutto va visto anche alla luce della sentenza sopra commentata, che ha statuito che le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili e di altri immobili soggetti (quando venduti entro cinque anni dall’acquisizione) effettuati da privati, e sottoposte all’imposizione secondo il principio di cassa, rilevano fiscalmente alla data dell’atto notarile, quali “redditi diversi”, anche se il pagamento sia avvenuto in un altro periodo d’imposta.

La Cassazione facendo chiarezza in tema di plusvalenze principalmente in riguardo alle aree fabbricabili (per le quali è più sovente il realizzarsi della fattispecie) dà la possibilità, ai contribuenti, di verificare i redditi dichiarati, nei casi in cui, hanno ricevuto il corrispettivo, e lo hanno puntualmente dichiarato nell’anno di percezione, in ottemperanza al disposto del TUIR.

Se è il caso di presentare dichiarazioni integrative, o ravvedimenti operosi, in quanto possono aver dichiarato la plusvalenza in un anno diverso da quello del rogito notarile.

In ogni caso per consiglio è bene tutelarsi nei confronti dei compratori, in principal modo per le vendite di aree fabbricabili.

Spesso gli acquirenti una volta pagato l’intero prezzo ed entrati in possesso del bene, sono riluttanti a stipulare il rogito notarile, per risparmiare le spese notarili e le connesse imposte di registro ed ipo – catastali.

A tal punto visto che in ossequio alla sentenza suddetta della Cassazione, non si è obbligati all’assoggettamento ad IRPEF del corrispettivo ricevuto fino al rogito notarile, il venditore, al fine di evitare accertamenti, (anche per la tracciabilità della movimentazione finanziaria effettuata) può avvalersi del compromesso sottoscritto dal compratore, ai fini della registrazione c/o l’Ufficio, nel caso in cui il compratore non abbia intenzione, a stretto giro, di stipulare l’atto notarile di compravendita.