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Immobili venduti: l’accertamento al «valore normale» OMI. Come difendersi.

ACCERTAMENTO IMMOBILI VENDUTI: RETTIFICA INDUTTIVA DEL PREZZO DI VENDITA AL “VALORE NORMALE” OMI, COME DIFENDERSI.

Valore Normale OMI: Sugli immobili venduti gli avvisi di accertamento emessi dall’Agenzia delle Entrate “a rettifica del prezzo di vendita rispetto al «valore normale»“, sono stati da qualche anno oggetto di varie modifiche normative nonchè di varie pronunce giurisprudenziali, principalmente in merito “alla forza delle presunzioni del«valore normale»” dei maggiori ricavi contestati dall’Ufficio alle IMPRESE IMMOBILIARI.

NORMATIVA E GIURISPUDENZA DI MERITO DAL 2007 AD OGGI.

Si ricorda che il DL 223/2006 aveva  modicato, in maniera consistente,  l’art. 39 del DPR 600/73 riguardante l’accertamento ai fini delle  imposte dirette, e l’art. 54 del DPR 633/72 relativo all’accertamento ai fini IVA, facendo assumere al cosi detto “valore normale” degli immobili”, una rilevante importanza ai fini della legittimità delle rettifiche emesse dall’Ufficio, essendo ritenuto “presunzione legale”.

Inoltre, quando l’importo del mutuo ipotecario acceso per l’acquisto dell’immobile era superiore al prezzo di vendita indicato nel rogito notarile, scattava automaticamente la rettifica dell’Ufficio, che il contribuente difficilmente riusciva a controvertire in contenzioso.(art. 35 co. 23bis DL. 223/2006).

In questo contesto, gli accertamenti erano ben legittimi, e si procedeva senza indugio a recuperare materia imponibile, sia ai fini delle IIDD che ai fini IVA, anche in mancanza di altri elementi reali di prova. Oltre a questo, operava “l’inversione dell’onere della prova” – posta a  carico del contribuente – che doveva dimostrare i motivi dello scostamento tra il “corrispettivo incassato” ed il “valore normale determinato dall’Ufficio”, per poter ottenere l’annullamento della rettifica.Quest’ultimo infatti, il valore normale, aveva caratteristiche meramente indicative, e non si riferiva a perizie di stima degli immobili venduti, ma solo “all’ordinarietà degli immobili” costruiti in una determinata zona (quotazioni OMI).
La stessa Agenzia del Territorio, che ha elaborato le quotazioni “OMI, ha precisato che tali INDICATORI non possono sostituirsi alla stima del singolo immobile oggetto di controllo, ma sono riferiti, come detto, “all’ordinarietà degli immobili ed in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea”.
Insomma anche nell’incertezza, le società immobiliari hanno ricevuto pesanti accertamenti che erano difficilmente impugnabili.
A revocare, tra virgolette, tale enorme potere dell’Amministrazione finanziaria è intervenuta la direttiva COMUNICATARIA 2008 (Legge n. 88 del 7 luglio 2009 ) che ha praticamente riportato, l’intero disposto normativo alla situazione precedente al DL 223/2006.

Attualmente quindi, in diritto, l’accertamento del maggior valore di vendita di un immobile si potrà fondare:

– Sullo scostamento tra il prezzo di vendita dichiarato e il valore normale desunto dalle quotazioni OMI (che è ritornato ad essere una semplice presunzione), quando tale differenza sia supportata dalla presenza di una delle fattispecie che permettono l’accertamento induttivo ai sensi dell’art. 39 co. 2 del DPR 600/73.
– Sullo scostamento tra il prezzo di vendita dichiarato e il valore normale desunto dalle quotazioni OMI, quando questa differenza sia supportata da altri indizi e circostanze, che permettano di far assumere a tale «fatto»  il carattere di  presunzione qualificata che consenta al giudice di appurare la presenza di circostanze gravi, precise e concordanti che legittimano l’accertamento ai sensi dell’art. 39 co. 1 lett. d) del DPR 600/73.

La giurisprudenza di merito ha anche tacitamente messo da parte il nuovo art. 54 del DPR 633/72, che  riteneva che il valore normale dell’immobile doveva essere almeno pari al valore del mutuo contratto ai fini dell’acquisto.

Quindi nei casi in cui il valore di vendita dell’immobile sia inferiore al valore del mutuo, il contribuente potrà dimostrare (sempre tramite idonea documentazione) che tale differenza si riferisce a costi ed altre spese inerenti l’acquisto, quali ad esempio le spese notarili, il completamento o la ristrutturazione dell’immobile comprato.

Dopo che varie Sentenze quindi hanno dato ragione al contribuente circa l’illegittimità dell’accertamento dell’Agenzia delle Entrate che rettificava il valore di vendita degli immobili  – in base alla differenza tra il prezzo indicato in atto ed il valore OMI o il valore del mutuo la Sentenza della Cassazione del 14 novembre 2012 ha ribaltato sia la normativa tuttora vigente che il consolidato orientamento  della giurisprudenza di merito.

I Giudici togati infatti, con il giudizio n. 19942, hanno affermato “che è legittimo l’accertamento fondato sull’esistenza di considerevoli discordanze tra i ricavi dichiarati e quelli desumibili dalla  caratteristica dell’attività esercita dalla società immobiliare, pur in presenza di una contabilità perfettamente regolare”.
Continuando hanno aggiunto “che le quotazioni OMI, possono essere utilizzate quali presunzioni semplici a fondamento dell’accertamento induttivo”. 
L’onere della prova contraria è posta quindi a carico del contribuente, il quale sarà tenuto a dimostrare l’infondatezza dell’accertamento, se
ritiene di non aver perpetrato una sottofatturazione sulle vendite effettuate.

Ma a parte la recente Sentenza che abbiamo commentato all’inizio, è ancora impugnabile l’avviso di accertamento che rettifica il prezzo di vendita di un immobile venduto, in base ai soli indicatori OMI.

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FACCIAMO UN ESEMPIO:

Intanto si ricorda che il “valore normale” è calcolato secondo la formula:

* Valore normale al Mq  X  la superficie dell’immobile.

Dove il valore normale è determinato dalla seguente formula:

* valore MAX OMI/mq. (relativo alla zona di ubicazione) + (valore max OMI- valore min OMI) X coeff. K.

Il coefficiente K è desunto dalla formula (k1 + 3 * k2) /4.
Dove K1 è il taglio dell’immobile (ossia il range di grandezza della superficie) e K2 è il livello di piano: terra, primo, secondo ecc..

Se l’indicatore OMI relativo alla zona di Mergellina a Napoli è pari ad euro 2000/mq minimi ed euro 3000/mq  massimi, per calcolare il valore normale di un immobile lì situato, occorre prima calcolare il fattore K.

K1. Se la superficie dell’immobile è di mq. 100, il K1 sarà il coefficiente “0,50” in quanto l’immobile rientra tra i 70 e i 120 mq.
K2. Se l’immobile si trova al primo piano il coefficente K2 sarà “0,40”.

Il coefficiente K sarà uguale quindi a: ( 0,50 + 3 x 0,40) / 4 = 0,42 (fattore K).

Il valore normale AL MQ. nel caso in esempio sarà quindi:

Valore normale/MQ =  min OMI [2000] + (max OMI [3000] – min OMI [2000]) X   (K [0,42]).

2000  + (1000 X 0,42) = 2420 EURO al mq. che moltiplicato per la superficie di 100 mq. nell’esempio, il valore normale del fabbricato sarà di euro 242.000,00.

a cura di Giuseppe Merola Commercialista

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