L’IMU e gli immobili delle imprese e le aree fabbricabili.

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IMU SU IMMOBILI DÌ IMPRESE.

In riferimento alla DETERMINAZIONE della base imponibile IMU sugli immobili di proprietà di imprese di costruzioni, l’art. 13 comma 3° del DL. 201/2011, rimanda ai successivi commi 4 e 5 dello stesso articolo 13 e al Decreto Legislativo n. 504/1992 art.5 commi 1-3-5-6.

In sostanza per gli immobili delle imprese si possono distinguere due differenti ipotesi:

1.  IMMOBILI CON RENDITA CATASTALE ATTRIBUITA.

Il comma 4 dell’art. 13 del Dl 201/2011, in riguardo agli immobili forniti di rendita catastale ed iscritti in catasto, dispone che ai fini della determinazione della base imponibile IMU, occorre far riferimento alla rendita catastale risultante in catasto al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutata del 5% e moltiplicata per i seguenti coefficienti:

  • 160 per gli immobili con categoria A ad esclusione della categoria A10 e C2, C6, C7;
  • 80 per gli immobili con categoria A10 e D5;
  • 140 per gli immobli con categoria B e C3,C4,C5;
  • 60 per gli immobili con categoria D (ad eccezione di D5) elevato a 65 a partire dal 2013;
  • 55 per i negozi C1.

2. IMU su IMMOBILI DI CATEGORIA “D” NON ISCRITTI IN CATASTO.

Per tali immobili posseduti da imprese, ai fini del pagamento dell’IMU, si applicano le stesse regole stabilite per l’ ICI, ex art. 5 del D.Lgs. n° 504/92, le quali dispongono che fino alla loro iscrizione in catasto con attribuzione di rendita, occorre assumere come base imponibile «il valore contabile dell’immobile distintamente iscritto in bilancio» e su tale valore  applicare i coefficienti IMU stabiliti dal Decreto del Ministero delle Finanze.

Per quanto riguarda le locazioni finanziarie, il locatore o il locatario possono applicare la procedura disposta dal Regolamento 701/1994, determinando la base imponibile IMU sulla scorta “della rendita catastale presunta” ed in mancanza in base alle risultanze del valore dell’immobile iscritto nel bilancio del locatore.

Per tale tipologia di immobili, in parole povere, vale il principio generale della determinazione della base imponibile in base alla rendita catastale, ed in mancanza, non ci si deve riferire “alla rendita presunta” ma al valore dell’immobile determinato sommando il costo di acquisizione dell’immobile e gli incrementi come iscritti in bilancio attualizzati secondo i coefficienti stabiliti per decreto.

 3. IMU AREE FABBICABILI.

Per i terreni edificabili la procedura di determinazione della base imponibile IMU è identica a quella prevista dal Decreto istitutivo dell’ICI.

Infatti l’art. 13 del DL 201/2011 istitutivo dell’IMU, per le aree fabbricabili, rimanda espressamente agli art. 2 e 5 del D.Lgs. n° 504/92, secondo i quali la base imponibile IMU (e prima ICI) è determinata esclusivamente in considerazione del valore di mercato dell’area medesima.

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