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TRATTAMENTO DEGLI IMMOBILI MERCE – CAPITALIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI MERCE.

Sono definiti IMMOBILI MERCE quelli al cui scambio o produzione è diretta l’attività di impresa.

In pratica edifici costruiti o ristrutturati ai fini della vendita da parte delle imprese di costruzioni.

Sono Immobili merce anche quei terreni e fabbricati acquistati solo per la rivendita da parte di società immobiliari.

Nel Bilancio d’Esercizio tali immobili-merce sono allocati tra le Rimanenze (voce C.1 S.P.) ossia nell’attivo circolante della società a cui appartengono, al pari di qualsiasi altra azienda commerciale che acquista e rivende “prodotti” che costituiscono l’oggetto della propria attività.

Come detto tali beni immobili a fine esercizio vanno allocati tra le RIMANENZE e precisamente:

alla voce C.1.1 se trattasi di immobili acquisiti per eseguirvi interventi di costruzione o recupero edilizio.
alla voce C.1.2 se trattasi di immobili che alla data del 31 dicembre sono ancora in corso di costruzione e quindi non finiti.
alla voce C.1.4 se trattasi di immobili per i quali alla data del 31 dicembre sono terminati i lavori o trattasi di immobili acquistati soltanto per la successiva rivenduta.

A differenza di ogni altra bene acquistato e rivenduto, tali particolari “MERCI”, ai fini della loro iscrizione tra le rimanenze, sono soggetti ad una particolare disciplina, prevista dall’art. 2426 co.9 del codice civile che recita:

La valutazione degli immobili merce, ai fini della loro iscrizione in Bilancio, deve essere assunta:

al costo storico, dato dal reale prezzo di acquisto del bene immobile o dalle spese sostenute per la sua costruzione;
qualora inferiore al costo storico, al valore di presunto di realizzo, in base all’andamento del mercato di riferimento rilevato al momento dell’iscrizione. (Tale valore ovviamente non è statico ma può mutare di anno in anno, in base al suddetto andamento dei prezzi e come anche previsto dalla norma).

RIMANENZE A SEGUITO DI ACQUISTO DI BENI IMMOBILI MERCE.

Nei casi di solo acquisto di immobili merce, Il valore da iscrivere a RIMANENZA è dato dalla sommatoria:

del corrispettivo pagato per l’acquisto più i vari costi correlati all’acquisto quali ad esempio: le parcelle notarili, le imposte ipo-catastali e di registro e l’IVA (qualora indetraibile).

RIMANENZE DI IMMOBILI MERCE IN CORSO DI ULTIMAZIONE VALUTATI AL COSTO DI COSTRUZIONE.

In questo caso il valore degli immobili da iscrivere a RIMANENZE è dato dalla sommatoria risultante:

Dal Costo di acquisto degli immobili maggiorato delle spese accessorie;
Dalle materie prime utilizzate per l’avanzamento della costruzione;
Dai costi di progettazione;
Dai costi derivanti da appalti affidati a terzi;
Dai costi della manopera impiegata direttamente dalla società immobiliare ai fini della costruzione;
Dagli oneri urbanistici;
Dai costi generali dell’impresa, non derivanti da eventi eccezionali, imputati per una ragionevole quota indirettamente alla costruzione;
Dagli interessi passivi a seguito di finanziamento assunto esclusivamente ai fini della edificazione.

Le società immobiliari non sempre effettuano direttamente le opere di edificazione; difatti spesso accade che dopo aver acquistato l’area oggetto dell’intervento, incarichino un’altra impresa appaltatrice, ai fini della esecuzione delle opere, per poi vendere i fabbricati una volta che siano stati ultimati.

PASSAGGIO DA IMMOBILI MERCE A IMMOBILI CAPITALE.

E’ il caso di un’azienda edile che “inizia la costruzione di un immobile ai fini della successiva rivendita” per poi, durante il corso dei lavori, decidere di destinarlo a scopi sostanzialmente diversi, quali ad esempio concenderlo in locazione a terzi o utilizzarlo per sede della propria attività o ancora per l’esercizio – al suo interno – di un’attività diversa.

In questo caso, dopo aver rilevato all’inizio dell’anno (in cui si intende capitalizzare l’immobile) le rimanenze iniziali dello stesso, occorrerà eseguire la seguente scrittura:

(IMMOBILIZZAZIONI) A (INCREMENTO DI IMMOBILI PER LAVORI INTERNI)

dove la voce “immobilizzazioni” è un conto patrimoniale che viene allocato nell’attivo dello Stato Patrimoniale mentre la voce “INCREMENTO DI IMMOBILIZZAZIONI PER LAVORI INTERNI” viene registrata nei ricavi (alla voce A.4) del conto economico.