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Coop edilizie: Una mini guida per la complessa dimostrazione della mutualità prevalente in presenza di carenze normative.

Sempre più attuale e complessa è l’analisi dei parametri affinché una cooperativa “edilizia” possa rientrare e permanere nella categoria delle cooperative a mutualità prevalente e continuare quindi a fruire dei benefici ad essa riservate, specie in questo ultimo biennio in cui il mercato immobiliare ha subito un brusco rallentamento

La mutualità prevalente – analisi dei parametri – periodi di osservazione
Ricordiamo che una cooperativa si intende a mutualità prevalente quando, oltre a dichiararlo in Statuto unitamente alla indicazione delle altre clausole obbligatorie,  si attivi “nel fornire beni. servizi ed occasioni di lavoro ai membri dell’organizzazione a condizioni più vantaggiose di quelle che otterrebbero sul mercato” (definizione tratta dall’art. 2513 del C.C.).
Il periodo di osservazione per la verifica della persistenza del requisito della mutualità prevalente è biennale.
Il perseguimento dello scopo mutualistico da parte di tali cooperative dà diritto ai soci di ottenere un risparmio sull’acquisto di beni o servizi rispetto alle condizioni normalmente praticate sul mercato.
Il riconoscimento di cooperativa “a mutualità prevalente” nel settore edilizio viene conseguito attraverso una programmazione delle attività da espletare durante le varie fasi del processo produttivo, che sono:
  • ricerca ed acquisto di aree edificabili;  
  • urbanizzazione delle stesse aree;  
  • ricerca di finanziamenti;  
  • costruzione;  
  • assegnazione.
 Come visto precedentemente, nel caso di cooperative edilizie, tale processo può durare diversi anni ed occorre, in tal periodo, evitare il ricorso all’intermediazione di terzi nell’acquisizione dei fattori della produzione.
Il risparmio, in termini di minori costi di intermediazione, libera risorse disponibili per il miglioramento delle condizioni economiche offerte ai soci.
Lo scambio mutualistico, nell’ambito del quale i soci conseguono il vantaggio economico, è momento essenziale per la realizzazione dello scopo mutualistico.
Il Ministero delle Attività produttive, con circolare emanata il 13 gennaio 2006 prot. n. 648, fa specifico riferimento alle cooperative edilizie per la realizzazione di immobili ad uso abitativo stabilendo che anche la mera ed unica attività di ripartizione fra i soci dei costi generali della cooperativa (costi che determineranno i ricavi maturati nei confronti dei soci) è comunque rilevante ai fini della verifica e della determinazione dei parametri oggettivi di cui all’art. 2513 C.C..
E’ importante sottolineare che l’attività di una cooperativa edilizia si sviluppa nel medio-lungo termine (molto spesso quindi ben oltre i due anni di osservazione),  e quindi viene da sé che occorrerà fare i conti con le risposte del mercato, che molto spesso, se non sempre, è influenzato dall’andamento economico e finanziario nazionale e da quello del tessuto sociale ed economico che caratterizza i soggetti a cui il “prodotto-casa” è rivolto.
Ricordiamo infatti che trattandosi comunque di un mercato “medio-basso”, i problemi esterni  quali: la crisi economica, la stretta creditizia, la cassa integrazione e la disoccupazione, determinano in misura negativa l’allungamento dei tempi di realizzazione delle opere e di conseguenza la riduzione del risultato economico di un determinato intervento.
Ciò molto spesso è causa di diversi problemi circa il  confronto con i parametri utili per la determinazione della permanenza del requisito della mutualità prevalente.
Il solo parametro, attualmente preso in considerazione ai fini della verifica della prevalenza della mutualità, è restrittivamente indicato nella valorizzazione o meno della voce “ A1 – ricavi delle vendite” del Conto Economico.
Tale voce nel caso di cooperative edilizie è movimentata solo all’atto dell’assegnazione degli alloggi (che diventa definitiva al rogito notarile e dopo l’ultimazione dei lavori) e quindi spesso può succedere che per oltre due anni consecutivi essa sia pari a zero. 
Ciò non è però condizione assoluta assoluta per la verifica “di attività svolta non in misura prevalente a favore dei Soci”.
Sempre secondo l’attuale normativa, nel caso in cui tale parametro non indichi una attività svolta a favore dei soci superiore a quella svolta a favore dei terzi per due esercizi consecutivi, la mutualità prevalente viene meno con la conseguenza estrema che gli organi ministeriali o di vigilanza esterna potrebbero anche proporre il commissariamento della cooperativa ex art. 2545 Sexiesdeciss C.C..
Si ritiene importante inoltre riportare uno stralcio di un documento redatto dalla Commissione Società Cooperative – Unione Giovani Dottori Commercialisti di Roma, che nell’esaminare l’aspetto dei parametri presi in considerazione ai fini della valutazione del rispetto della mutualità prevalente sostiene:
****omissis****
“……In primo luogo, va sottolineato che, ai fini della qualifica di “cooperativa a mutualità prevalente”, non possono esservi eccezioni al rispetto dei parametri, se non in base ad un provvedimento formale, ovvero il decreto emesso dal Ministro competente. In mancanza, le cooperative che desiderino usufruire delle agevolazioni fiscali non possono far altro che rispettare i parametri economici-gestionali, quantomeno ad esercizi alterni.
Successivamente, si rileva come il decreto, stante la terminologia utilizzata dal legislatore, non può che avere portata generale. Inoltre, non si ritiene che possano essere stabiliti “regimi derogatori” con provvedimenti ad hoc, ossia validi per una singola società cooperativa. Tale conclusione, infine, discende dalla lettura della norma che, in particolare, utilizza espressioni come “struttura dell’impresa e del mercato in cui le cooperative operano”, “specifiche disposizioni normative cui le cooperative devono uniformarsi” e “ circostanza che la realizzazione del bene destinato allo scambio mutualistico richieda il decorso di un periodo superiore all’anno di esercizio”.”…..
****omissis****
…..”L’ultima ipotesi, infine, anch’essa riconducibile alla tipologia di attività svolta dalla cooperativa, si verifica quando lo scambio mutualistico non si compie nell’arco di un singolo esercizio, ma richiede il decorso di un periodo di tempo maggiore: è il caso di quelle commesse pluriennali che consentono di realizzare il rapporto di scambio con i terzi con tempistiche differenti rispetto a quello con i soci, così che la cooperativa rischia di accertare parametri mutualistici al di sotto dei limiti fissati dall’art. 2513 del Codice Civile (ad esempio, è quanto potrebbe avvenire nel settore delle cooperative edilizie). In quest’ultimo caso, si potrebbe determinare un disallineamento dei parametri per più esercizi, anche se in via temporanea e non continuativa.”…….
****omissis****
……”A titolo esemplificativo, si propongono, di seguito, due ipotetici regimi derogatori per il settore delle cooperative edilizie di abitazione e per quello delle cooperative di pulizia.
Nel primo caso, il provvedimento potrebbe prevedere che, in deroga all’art. 2513 del Codice Civile, le Cooperative edilizie di abitazione ed i loro consorzi, che realizzano programmi pluriennali di edilizia a proprietà divisa in convenzione urbanistica, documentino le condizioni di prevalenza evidenziando il costo dei manufatti realizzati da assegnare ai soci è superiore al cinquanta per cento del totale del costo dei manufatti eseguiti. Tale sistema, utilizzabile se più conveniente rispetto al  criterio fissato dall’articolo 2513 del Codice Civile, potrebbe neutralizzare l’effetto discorsivo derivante dall’utilizzo dei ricavi per la costruzione del parametro che, nel settore in questione, sono rappresentati dal prezzo di vendita al pubblico per i locali commerciali e dal valore di assegnazione ai soci per le unità abitative. Il criterio del costo, che implica la necessità di distinguere il costo specifico delle unità immobiliari da assegnare ai soci e di ripartire i costi comuni di tutti i manufatti, comporta la necessitò di fare riferimento al punto C) 1) dell’attivo patrimoniale, dove viene iscritto il valore delle rimanenze e dei lavori in corso su ordinazione, da correlare con le voci della lettera A) del conto economico. Tale correlazione potrebbe essere utilmente effettuata in apposito prospetto della nota integrativa, soprattutto nel caso in cui, prima della fine dell’esercizio sociale, la cooperativa abbia già provveduto ad alienare parte delle unità immobiliari.
In alternativa al sistema proposto, si potrebbe prevedere la perdita del requisito della mutualità prevalente in un arco di tempo più lungo di due esercizi, ovvero l’applicazione del parametro di cui all’articolo 2513 del Codice Civile per ogni singolo programma edilizio. Si ritiene, tuttavia, che tali soluzioni siano molto più complesse di quella per prima proposta.”
Ancora sempre la Commissione Società Cooperative – Unione Giovani Dottori Commercialisti – Roma, ritiene che provvedimenti sanzionatori gravi applicati dagli Uffici preposti alla vigilanza:
“….. verrà riservato alle cooperative che non rispettino i requisiti fissati dalla legge ed operano come vere e proprie società lucrative, a dispetto dei principi di mutualità generale previsti da tutti gli enti cooperativi, a mutualità prevalente e non. A tale fattispecie andrebbero ricondotte tutte le ipotesi nelle quali la cooperativa si manifesti come uno strumento “artificiosamente” creato per conseguire scopi egoistici o lucrativi di una minoranza di soci a dispetto dei principi di democrazia interna, di partecipazione alla vita dell’ente e di effettività della compagine sociale…….”
Deroghe
Il Ministero delle Attività Produttive con proprio Decreto del 30.12.2005, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 20 del 25.01.2006, ha stabilito delle norme transitorie che prevedono  regimi derogatori ai criteri per la definizione di cui all’art. 2513 del Codice Civile.
La norma transitoria, prevede tre casi di mutualità, che per brevità, chiameremo “derogata”:
  • struttura dell’impresa e del mercato; 
  • specifiche disposizioni normative; 
  • realizzazione del bene destinato allo scambio mutualistico per un periodo di tempo superiore all’esercizio.
Il terzo caso è sicuramente riferibile all’attività tipica di una cooperativa edilizia che come abbiamo avuto modo di dire in diversi punti del presente articolo, si realizza molto spesso nel corso di più esercizi (processo produttivo che va dalla ricerca delle aree, alla costruzione, all’assegnazione definitiva).
Questa previsione fin dall’inizio si riteneva disposta  proprio in funzione delle cooperative edilizie.
Malgrado ciò il Ministero, in diverse fattispecie VERIFICATORIE , a cui si è dovuto opporre RICORSO, non ha ritenuto indicare espressamente nelle cooperative edilizie i soggetti beneficiari per natura di tali deroghe.
Conclusioni
L’analisi di cui sopra ci impone di esporre alcune valutazioni:
1)       il termine temporale preso a base per la verifica dei parametri persistenti di mutualità prevalente di due anni è da considerarsi troppo esiguo per l’attività svolta  dalle cooperative edilizie che realizzano immobili ad uso abitativo,  né è dimostrazione il fatto inconfutabile che in tale lasso di tempo, molte volte, non si riesce nemmeno ad iniziare un intervento (considerando i tempi per l’assegnazione delle aree, per la loro urbanizzazione e per l’edificazione <>);
2)       per alcuni interventi edilizi, pur rimanendo nell’ambito dell’edilizia convenzionata, è consentito costruire anche unità commerciali che non potranno essere assegnate ai soci ma unicamente VENDUTE a  terzi. Tali vendite, in ogni caso, non sono da considerarsi a scopo di lucro  ma destinate a produrre un beneficio ai soci assegnatari degli alloggi quindi il rapporto attivo circolante – passività a breve; in quanto dal loro ricavato si ottiene un abbattimento dei costi generali, quali gli oneri finanziari, oltre che una riduzione delle esposizioni verso fornitori (se trattasi di permute) o verso Istituti di credito (se trattasi di cessioni con pagamento del corrispettivo) ottimizzando complessivamente
Si ritiene in ultimo che l’attuale normativa vigente in materia di Cooperative Edilizie a mutualità prevalente non sia ancora in grado di dare perfetta e puntuale risposte alle situazioni di alternanza di periodi in cui la Cooperativa non rispetta i parametri dettati dall’art. 2513 del C.C. e altri in cui i parametri sono perfettamente congruenti.
Con ciò si auspica che gli organi preposti a legiferare e controllare le attività delle cooperative rivedano con occhio più “elastico” l’applicazione di dette norme, al fine di attribuire il benefecio ai soggetti che ne abbiano effettivamente diritto, anche nell’ottica del raggiungimento del fine dei provvedimenti posti in essere dal legislatore.

Articolo a cura di Marta Bregolato

giuseppe merola

consulente

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