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Vendita di fabbricati ad uso abitativo: Estensione di un anno del regime di imponibilità I.V.A..

Prima delle modifiche introdotte dalle legge di stabilità 2010 le imprese di costruzione e/o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo nel momento in cui effettuavano la cessione di detti beni  oltre il termine di 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, erano obbligate ad applicare il regime di esenzione dell’IVA ai sensi dell’art. 10 co 1 n. 8 bis del D.P.R. n. 633/72, così come modificato dal D.L. 223/2006.
L’art. 1 comma 85 della Legge 220 del 13-12-2010 (legge di stabilità 2011) ha elevato da 4 a 5 anni tale termine.
Di conseguenza dal 1 gennaio 2011 dette imprese potranno applicare l’IVA sulle cessioni di fabbricati abitativi sempre che siano  ceduti entro 5 anni dalla data di ultimazione o ristrutturazione.
 Si ricorda che il regime di esenzione, che a questo punto opera nei casi di cessione oltre il 5° anno dall’ultimazione ma non oltre il decimo, obbliga l’impresa cedente a ricalcolare la detraibilità dell’imposta detratta sui costi di costruzione e a riversare l’IVA che ne scaturisce.
 Tale ipotesi oltre che gravosa finanziariamente è impegnativa nella sua applicazione pratica. 

Facendo un esempio:

. Un’impresa di costruzione ha realizzato nel 2006 10 appartamenti di pari metratura ed ultimato i lavori il 31-12-2006 spendendo 1 milione di euro con 100 mila euro di IVA a credito;
. Nell’anno 2006 ha detratto interamente l’IVA di cui sopra  avendo un pro-rata del 100%; 
. Entro il 31-12-2010 ha venduto solo 5 degli appartamenti edificati con applicazione dell’IVA (in quanto ceduti entro i 4 anni); 
. Qualora venda i restanti 5 entro il 31-12-2011, usufruendo dell’allungamento di un anno,   (previsto dalla legge di stabilità) può applicare ancora l’iva sulle stesse cessioni.
. Qualora i 5 appartamenti o quelli invenduti nel 2011 vengano ceduti dopo il 31-12-2011, cioè nel 2012,  l’operazione rientra nel regime di esenzione, essendo decorsi i 5 anni dall’ultimazione dei lavori (che abbiano detto completati il 31-12-2006), ed in tal caso occorre operare la rettifica della detrazione ai sensi del disposto dell’art. 19-bis DPR 633/72 e restituire l’IVA risultante da detti calcoli.

Per la rettifica i riferimenti sono l’ art. 19 co.5 e l’art. 19-bis2 commi 2 e 4 del Dpr 633/72.

Da notare che il regime normale, per la cessione di fabbricati ad uso abitativo da parte di imprese che l’abbiano costruiti o ristrutturati, è quello di esenzione dall’IVA, con la possibilità di optare per l’imponibilità, prevista dall’art. 10 comma 1 n 8-ter lett. d) del DPR 633/72, per i cinque anni successivi a quello di ultimazione degli immobili venduti.   

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