DOSSIERS & COMMENTI

Inquilino moroso: Cosa deve fare il locatore per tutelarsi.

ll locatore di un immobile sia a uso abitativo che commerciale, ha frequentemente il problema di imbattersi nell’inquilino moroso che non effettua regolarmente i pagamenti dei canoni di locazione.

Oltretutto, le norme in vigore, obbligano il locatore a dichiarare in Unico i canoni concordati in contratto (anche se non ricevuti dall’ inquilino moroso),  e ciò fino a quando non si ottenga la sentenza «di sfratto per morosità» del locatario».

Incappando in un “inquilino moroso” il proprietario dell’immobile:

  • non percepirà le pigioni;
  • dovrà pagare ugualmente le imposte sui canoni stabiliti nel contratto;
  • dovrà sostenere le spese legali per ottenere il provvedimento “di sfratto” (senza la certezza di recuperare i canoni scaduti).
  • e sarà fortunato se l’ inquilino moroso gli rilascerà l’immobile.

Il locatore quando non indica in UNICO i canoni di locazione non percepiti riceverà comunque un avviso di accertamento per “maggiori imposte dirette” sui redditi non denunciati perché non percepiti.

Si consiglia quindi, quando l’inquilino è moroso,  di azionare subito il provvedimento di sfratto e di darne tempestiva comunicazione all’ Ufficio,  proprio per il motivo appenda indicato, per la rescissione del contratto con l’ inquilino moroso.

Lo status di proprietario-locatore, poco difeso dalla legge, necessita quindi di una preventiva prevenzione verso tale eventuale danno futuro.

Il nostro consiglio (con queste norme a sfavore) è di tutelarsi autonomamente mediante delle precauzioni alternative tra di loro contro l’eventualità di ritrovarsi con un inquilino moroso:

  • pretendere dall’ inquilino la sottoscrizione di una polizza fideiussoria, legata al contratto di locazione, che garantisca il pagamento del canone in caso di sua omissione;
  • oppure pretendere la consegna di un titolo cambiario a garanzia (sempre dopo aver verificato che l’affittuario sia intestatario di beni immobili o altri beni patrimonializzati) da portare all’incasso in caso di morosità continuata del locatario;
  • la sottoscrizione del contratto di locazione anche da un terzo garante che abbia i requisiti di cui sopra.

NORMATIVA

L’art. 26 del TUIR (DPR 917/73) recita testualmente, in una parte, che «i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, usufrutto ecc.. omissis…» per il periodo di imposta in cui si e’ verificato il possesso. Poi continua dicendo che i redditi derivanti da contratti di locazione ad uso abitativo, qualora non percepiti, non concorrono a formare il reddito imponibile ai fini IRPEF  “dal momento in cui vi sia stata la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto all’ inquilino». La norma conclude dicendo che il locatore avrà diritto ad un credito d’imposta per un ammontare pari all’importo pagato (in anni precedenti) a titolo di tasse sui redditi  sui canoni non percepiti ma dichiarati, oggetto del provvedimento.

Le disposizioni di legge sopra richiamate,  prevedono comunque una tutela contro  “tale ingiustizia fiscale”, in quanto stabiliscono che i redditi derivanti da locazioni immobiliari, qualora non ricevuti dall’ inquilino moroso, non dovranno essere dichiarati, a partire dalla conclusione del procedimento giurisdizionale di sfratto per causa di morosità dell’affittuario.

Il reddito suddetto, sarà escluso dall’imponibile anche prima della sentenza:
•    quando l’intimato inquilino moroso non si presenti all’udienza di sfratto, oppure si presenti senza opporsi  (ex art. 633 C.P.C.), “confermando quindi il mancato pagamento dei canoni dovuti”;
•    anche quando l’intimato inquilino moroso eventualmente si opponga (ex art. 665 C.P.C.).

Nel momento in cui  il Tribunale emette il provvedimento che conferma la morosità dell’inquilino, e ne ordina lo sfratto,  non solo il proprietario avrà il diritto di non dichiarare i canoni non percepiti, ma potrà vedersi riconosciuto un credito d’imposta corrispondente alle tasse corrisposte (sui predetti canoni) relative a periodi d’imposta precedenti a quelli in corso.

Permane, in tali casi, l’obbligo di determinare il reddito immobiliare in base alla sola rendita catastale.

Non è una grande soluzione, vista la lungaggine con cui si potrebbe ottenere il provvedimento, e visto che nel frattempo si è tenuti a pagare le imposte su somme non ricevute.

Aggiornamento del 23 maggio 2015.

Allo scopo di tutela, già da tempo abbiamo approntato due modelli di locazione con cedolare secca e senza cedolare secca in cui è prevista la possibilità di attivare la procedura di cessazione del contratto prevista dall’art. 1456 del C.C. e ss. quando espressamente concordata in contratto, allo scopo di non pagare imposte su canoni già dall’inadempimento, non necessitare del Provvedimento di Sfratto, in quanto consolidata giurisprudenza ha più volte stabilito che tale procedura sostituisce il giudice. in tal caso con i modelli da noi predisposti risparmierete almeno 6 / 12 mesi di imposte da pagare su fitti non ricevuti e oltretutto eviterete le necessarie spese legali per ottenere la convalida di sfratto.

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