Inquilino moroso: Cosa deve fare il locatore per tutelarsi.

ll proprietario e locatore di un immobile sia ad uso abitativo che commerciale, ha frequentemente il problema di avere un inquilino moroso che non effettua regolarmente i pagamenti dei canoni di locazione.

Ma le norme in vigore comunque lo obbligano a dichiarare in Unico i canoni concordati (anche se non ricevuti),  e ciò fino a quando non ottiene una sentenza  «di sfratto per morosità» del locatario».

inquilino moroso consigli al proprietarioIncappando in un “inquilino moroso” il proprietario dell’immobile:
  • non percepirà le pigioni;
  • dovrà pagare ugualmente le tasse sui canoni stabiliti nel contratto;
  • dovrà sostenere le spese legali per ottenere il provvedimento “di sfratto” (senza la certezza di recuperare i canoni scaduti).
  • e sarà fortunato se l’inquilino moroso gli rilascerà l’immobile.

Il proprietario di un immobile locato, anche se ha il problema dell’inquilino moroso, se non denuncia le mensilità non percepite, riceverà l’avviso di accertamento per “maggiori imposte dirette” sui redditi non denunciati .

Si consiglia, a tal proposito, una volta ottenuto il provvedimento di sfratto, di dare tempestiva comunicazione all’Ufficio del Registro,  proprio per il motivo appenda indicato.

Lo status di proprietario-locatore, poco difeso dalla legge, presuppone quindi una prioritaria prevenzione verso tale eventuale danno futuro.

Il nostro consiglio è di tutelarsi autonomamente contro l’eventualità di ritrovarsi con un inquilino moroso, mediante delle precauzioni alternative tra di loro;

  • pretendere dall’inquilino la sottoscrizione una polizza fideiussoria, legata al contratto, che garantisca il pagamento del canone in caso di sua omissione;
  • oppure pretendere la consegna di un titolo cambiario a garanzia, (sempre dopo aver verificato che l’affittuario sia intestatario di beni immobili o altri beni patrimonializzati), da portare all’incasso in caso di morosità continuata del locatario;
  • la sottoscrizione del contratto di locazione anche da un terzo garante che abbia i requisiti di cui sopra.

NORMATIVA

L’art. 26 del TUIR recita testualmente, in una parte, che «i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, usufrutto ecc.. omissis…» per il periodo di imposta in cui si e’ verificato il possesso. Poi continua dicendo che i redditi derivanti da contratti di locazione ad uso abitativo, qualora non percepiti, non concorrono a formare il reddito imponibile ai fini IRPEF  “dal momento in cui vi sia stata la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità dell’inquilino». La norma conclude dicendo che il locatore avrà diritto ad un credito d’imposta per un ammontare pari all’importo pagato (in anni precedenti) a titolo di tasse sui redditi  sui canoni non percepiti ma dichiarati, oggetto del provvedimento.

Le disposizioni di legge sopra richiamate,  prevedono comunque una tutela contro  “tale ingiustizia fiscale”, in quanto stabiliscono che i redditi derivanti da locazioni immobiliari, qualora non ricevuti, non dovranno essere dichiarati, a partire dalla conclusione del procedimento giurisdizionale di sfratto per causa di morosità dell’affittuario.

Il reddito suddetto, sarà escluso dall’imponibile anche prima della sentenza:
•    quando l’intimato inquilino moroso non si presenti all’udienza di sfratto, oppure si presenti senza opporsi  (ex art. 633 C.P.C.), “confermando quindi il mancato pagamento dei canoni dovuti”;
•    anche quando l’intimato inquilino eventualmente si opponga (ex art. 665 C.P.C.).

Nel momento in cui  il Tribunale emette il provvedimento che conferma la morosità dell’inquilino, e ne ordina lo sfratto,  non solo il proprietario avrà il diritto di non dichiarare i canoni non percepiti, ma potrà vedersi riconosciuto un credito d’imposta corrispondente alle tasse corrisposte (sui predetti canoni) relative a periodi d’imposta precedenti a quelli in corso.

Permane, in tali casi, l’obbligo di determinare il reddito immobiliare in base alla sola rendita catastale.

Non è una grande soluzione, vista la lungaggine con cui si potrebbe ottenere il provvedimento, e visto che nel frattempo si è tenuti a pagare le imposte su somme non ricevute.