Published On: lun, Lug 4th, 2011

TRATTAMENTO DEGLI IMMOBILI MERCE – CAPITALIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI MERCE.

Sono definiti IMMOBILI MERCE quelli al cui scambio o produzione è diretta l’attività di impresa.
 In pratica edifici costruiti o ristrutturati ai fini della vendita da parte delle imprese di costruzioni. 

Sono Immobili merce anche quei terreni e fabbricati acquistati solo per la rivendita da parte di società immobiliari.

Nel Bilancio d’Esercizio tali immobili-merce sono allocati tra le Rimanenze (voce C.1 S.P.) ossia nell’attivo circolante della società a cui appartengono, al pari di qualsiasi altra azienda commerciale che acquista e rivende “prodotti” che costituiscono l’oggetto della propria attività. 
Come detto tali beni immobili a fine esercizio vanno allocati tra le RIMANENZE e precisamente:
  • alla voce C.1.1 se trattasi di immobili acquisiti per eseguirvi interventi di costruzione o recupero edilizio.
  • alla voce C.1.2 se trattasi di immobili che alla data del 31 dicembre sono ancora in corso di costruzione e quindi non finiti.
  • alla voce C.1.4 se trattasi di immobili per i quali alla data del 31 dicembre sono terminati i lavori o trattasi di immobili acquistati soltanto per la successiva rivenduta.
 A differenza di ogni altra bene acquistato e rivenduto, tali particolari “MERCI”, ai fini della loro iscrizione tra le rimanenze, sono soggetti ad una particolare disciplina, prevista  dall’art. 2426 co.9  del codice civile che recita:
La valutazione degli immobili merce, ai fini della loro iscrizione in Bilancio, deve essere assunta:
  • al costo storico, dato dal reale prezzo di acquisto del bene immobile o dalle spese sostenute per la sua costruzione;
  • qualora inferiore al costo storico, al valore di presunto di realizzo, in base all’andamento del mercato di riferimento rilevato al momento dell’iscrizione. (Tale valore ovviamente non è statico ma può mutare di anno in anno, in base al suddetto andamento dei prezzi e come anche previsto dalla norma).
RIMANENZE A SEGUITO DI ACQUISTO DI BENI IMMOBILI MERCE.
Nei casi di solo acquisto di immobili merce, Il valore da iscrivere a RIMANENZA è dato dalla sommatoria:

del corrispettivo pagato per l’acquisto più i vari costi correlati all’acquisto quali ad esempio: le parcelle notarili, le imposte ipo-catastali e di registro e l’IVA (qualora indetraibile).

    RIMANENZE DI IMMOBILI MERCE IN CORSO DI ULTIMAZIONE VALUTATI AL COSTO DI COSTRUZIONE.
    In questo caso il valore degli immobili da iscrivere a RIMANENZE è dato dalla sommatoria risultante: 
    1. Dal Costo di acquisto degli immobili maggiorato delle spese accessorie;
    2. Dalle materie prime utilizzate per l’avanzamento della costruzione;
    3. Dai costi di progettazione;
    4. Dai costi derivanti da appalti affidati a terzi;
    5. Dai costi della manopera impiegata direttamente dalla società immobiliare ai fini della costruzione;
    6. Dagli oneri urbanistici;
    7. Dai costi generali dell’impresa, non derivanti da eventi eccezionali, imputati per una ragionevole quota indirettamente alla costruzione;
    8. Dagli interessi passivi a  seguito di finanziamento assunto esclusivamente ai fini della edificazione.
    Le società immobiliari non sempre effettuano direttamente le opere di edificazione; difatti spesso accade che dopo aver acquistato l’area oggetto dell’intervento, incarichino un’altra impresa appaltatrice, ai fini della esecuzione delle opere, per poi vendere i fabbricati una volta che siano stati ultimati.
    PASSAGGIO DA IMMOBILI MERCE A IMMOBILI CAPITALE.
    E’ il caso di un’azienda edile che “inizia la costruzione di un immobile ai fini della successiva rivendita” per poi, durante il corso dei lavori, decidere di destinarlo a scopi sostanzialmente diversi, quali ad esempio concenderlo in locazione a terzi o utilizzarlo per sede della propria attività o ancora per l’esercizio – al suo interno – di un’attività diversa.
    In questo caso, dopo aver rilevato all’inizio dell’anno (in cui si intende capitalizzare l’immobile) le rimanenze iniziali dello stesso, occorrerà eseguire la seguente scrittura:
    (IMMOBILIZZAZIONI)                     A          (INCREMENTO DI IMMOBILI PER LAVORI INTERNI)
    dove la voce “immobilizzazioni” è un conto patrimoniale che viene allocato nell’attivo dello Stato Patrimoniale mentre la voce “INCREMENTO DI IMMOBILIZZAZIONI PER LAVORI INTERNI” viene registrata nei ricavi (alla voce A.4) del conto economico.
    _______________________________________________
    Iscriviti alla Newletters di Rivista Fiscale Web
    _______________________________________________

    MODELLI PIÙ RICHIESTI


    PERIZIA DANNO EMERGENTE LUCRO CESSANTE DANNO FUTURO

    Eccezionale modello di perizia danni precompilato estratto da perizia reale accolta dal Giudice.

    €59.90 – Compra Ora

    In promo invece di € 89.90 fino al 20.10.2017


    FINANZIAMENTO DA PRIVATO A SRL

    Facsimile precompilato professionale per mettere in piedi operazione di finanziamento da privato non socio a SRL. Come da deliberazione CICR che consente il prestito in eccezione al divieto generale.

    €69.90 – Compra Ora

    In promo invece di € 89.90 fino al 20.10.2017


    RICORSO CONTRO AVVISO RETTIFICA

    Modello ricorso estratto da istanza reale per l'annullamento di rettifica operata dall'Ufficio del Registro. Contiene le migliori sentenze della Cassazione in merito a tali accertamenti. Garantito.

    €49.90 – Compra Ora

    In promo invece di € 169.90 fino al 20.10.2017


    CONTRATTI AZIENDALI


    PRELIMINARE DI CESSIONE AZIENDA

    Facsimile precompilato professionale garantito con cui sarà possibile stipulare l'accordo di compromesso per la vendita di una azienda.

    €36.90 – Compra Ora

    In promo invece di € 39.90 fino al 20.10.2017


    CESSIONE QUOTE SOCIALI E FINANZIAMENTO SOCI

    Preliminare di impegno alla vendita di partecipazioni sociali e cessione del credito verso la società partecipata.

    €129.90 – Compra Ora

    In promo invece di € 69.90 fino al 20.10.2017


    ASSOCIAZIONE PARTECIPAZIONE TRA DUE IMPRESE SOLO CAPITALE

    Facsimile contratto di associazione in partecipazione tra impresa individuale e srl con apporto di capitale.

    €139.90 – Compra Ora

    In promo invece di € 169.90 fino al 20.10.2017


    COLLABORATORE ESTERNO STUDIO

    Facsimile contratto di collaborazione tra lo studio professionale e un'iscritto all'Ordine che presta la propria attività all'interno dello studio committente.

    €9.90 – Compra Ora

    In promo invece di € 9.90 fino al 20.10.2017


    INCARICO PROGETTAZIONE

    Facsimile scritto da esperti legali per conferimento di incarico a progettista.

    €76.90 – Compra Ora

    In promo invece di € 129.90 fino al 20.10.2017


    CONTRATTI IMMOBILIARI


    CONTRATTO PRONTO PER LOCAZIONE ABITATIVA ANTI-MOROSITÀ

    Modello di locazione per uso abitativo con tutela massima del proprietario sia contro accertamenti fiscali che per morosità conduttore.

    €9.90 – Compra Ora

    In promo invece di € 29.90 fino al 20.10.2017


    SCIOGLIMENTO ANTICIPATO CONSENSUALE CONTRATTO DI AFFITTO

    Facsimile professionale per la risoluzione anticipata consensuale di un contratto di locazione commerciale o abitativa.

    €7.90 – Compra Ora

    In promo invece di € 9.90 fino al 20.10.2017

    Condividi:
    Share

    Leave a comment

    XHTML: You can use these html tags: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

    Share